Het kan gebeuren dat de huurder van uw woning komt te overlijden.

Dat heeft natuurlijk ook gevolgen voor u als verhuurder.

Wat is het lot van de huurovereenkomst indien de huurder is overleden? Wie betaalt de huur? Wie zal het pand ontruimen indien de huur zou worden beëindigd?

Een heleboel vragen, die wij graag voor u beantwoorden.

OPGELET! Dit artikel is enkel van toepassing op huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen die bestemd zijn tot hoofdverblijf van de huurder.

Betekent het overlijden van de huurder automatisch het einde van de huurovereenkomst?

Dat hangt er van af… Is uw huurovereenkomst afgesloten vóór of vanaf 1 januari 2019? 

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019

Volgens de oude huurwetgeving, die van toepassing is op overeenkomsten afgesloten vóór 1 januari 2019, wordt de huurovereenkomst niét ontbonden door het overlijden van de huurder.

Bijgevolg blijft de huurovereenkomst gewoon verder lopen en dit ten aanzien van de erfgenamen van de huurder. Zij nemen dus alle rechten, maar ook alle verplichtingen van de huurder over. De erfgenamen hebben uiteraard wel de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, maar daarvoor moeten zij wel de voorschriften van de (oude) woninghuurwet naleven.

De bepalingen inzake het overlijden van de huurder zijn echter niet van dwingend recht, wat concreet wil zeggen dat u hiervan kan afwijken in de huurovereenkomst zelf. Indien de overeenkomst dus zou voorzien in andere bepalingen, zijn deze bepalingen van toepassing. Dit moet dus steeds worden nagekeken.

• Huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019

In dit geval is het Vlaamse Woninghuurdecreet van toepassing op uw huurovereenkomst. Hierin wordt een regeling opgenomen voor het geval de laatste huurder zou komen te overlijden.

In dat geval wordt de huurovereenkomst, in tegenstelling tot onder de oude huurwetgeving, automatisch stopgezet en dit op het einde van de 2de maand na het overlijden van de laatste huurder. Indien de huurder dus bv. komt te overlijden op 10 september, dan zal de huurovereenkomst automatisch eindigen op 30 november.

Indien één van de erfgenamen van de laatste overleden huurder de woning wel nog zou willen verder huren, dan kan deze erfgenaam dat binnen diezelfde termijn aan de verhuurder ter kennis brengen. In dat geval zal deze erfgenaam uiteraard volledig in de rechten en verplichtingen treden van de overleden huurder en zal hij/zij dus ook alle huurgelden dienen te betalen.

Indien de erfgenamen beslissen om de huurovereenkomst niet verder te zetten, zullen zij echter wel, als erfgenamen en in de veronderstelling dat zij de nalatenschap van de overleden huurder aanvaarden, gehouden zijn om de achterstallige huurgelden te betalen. Naast de achterstallige huurgelden heeft de verhuurder bovendien ook nog recht op een bijkomende vergoeding gelijk aan één maand huur. Tot slot dienen de erfgenamen er ook voor te zorgen dat tegen het einde van de huurovereenkomst (in ons fictief voorbeeld op 30 november) het gehuurde goed volledig ontruimd is.

Wat indien er geen (gekende) erfgenamen zijn, de erfgenamen niet reageren of zij de nalatenschap van de overleden huurder verwerpen?

Dat is natuurlijk een vervelende situatie, omdat u op dat ogenblik geen enkel aanspreekpunt heeft… In dat geval moet opnieuw hetzelfde onderscheid worden gemaakt tussen huurovereenkomsten afgesloten vóór of vanaf 1 januari 2019.

• Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2019

In de oude huurwetgeving is hiervoor helaas geen afzonderlijke regelgeving opgenomen, wat tot zéér vervelende situaties kan lijden. Immers, in dat geval loopt de huurovereenkomst nog door, maar niemand betaalt de huur, niemand maakt het pand leeg, … en u kan het gehuurde goed in tussentijd niet aan iemand anders verhuren.

De enige mogelijkheid die u heeft onder de oude wetgeving is om een curator te laten aanstellen over de volledige nalatenschap van de overleden huurder. Dit kan echter slechts na het verstrijken van een termijn van 3 maanden en 40 dagen na het overlijden van de huurder, omdat slechts op dat ogenblik de nalatenschap als “onbeheerd” wordt beschouwd. Hierdoor verliest de verhuurder natuurlijk veel tijd…

De door de rechtbank aangestelde curator zal dus de volledige nalatenschap van de overleden huurder moeten beheren. De curator zal vervolgens de huurovereenkomst moeten opzeggen en ervoor moeten zorgen dat het pand volledig ontruimd wordt.

• Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 januari 2019

In het nieuwe Woninghuurdecreet wordt een afwijkende regeling voorzien, in die zin dat de verhuurder niet langer een curator over de volledige nalatenschap moet laten aanstellen, doch énkel over de inboedel van het gehuurde goed. De procedure werd eenvoudiger gemaakt en dient gevoerd voor de Vrederechter.

De Vrederechter zal ter plaatse komen, samen met de curator die hij wenst aan te wijzen. Ter plaatse maakt de Vrederechter een proces-verbaal op met een beschrijving van de aanwezige inboedel, het geld en de roerende waarden. In dit PV wijst de Vrederechter tevens de curator aan en wordt de curator gelast met de ontruiming van het pand. Indien het gaat om een beperkte inboedel, kan ook onderhandeld worden met de curator om de inboedel aan de verhuurder toe te kennen voor een beperkte vergoeding of zelfs zonder vergoeding (bv. als de kosten voor het ontruimen de opbrengst van de inboedel zouden overschrijden). Op die manier zou het pand onmiddellijk terug kunnen worden vrijgegeven en eventueel opnieuw verhuurd kunnen worden.

Van zodra de curator de opdracht heeft beëindigd, zal het mandaat eindigen en zal de Vrederechter ook uitspraak doen over het lot van de huurwaarborg. Deze waarborg zou bijvoorbeeld aan de verhuurder vrijgegeven kunnen worden ter compensatie van de 2 maanden huur en de bijkomende vergoeding van 1 maand huur.

Indien de opbrengst van de inboedel (indien die er al is) te weinig zou zijn om de curator te betalen, zou de curator ook beroep kunnen doen op een speciaal Fonds ter dekking van zijn/haar kosten, zodat de verhuurder deze niet ten laste moet nemen.

Houd er rekening mee dat het overlijden van een huurder toch wel wat formaliteiten met zich meebrengt voor zowel de verhuurder als de eventuele erfgenamen van de overleden huurder. Het is belangrijk dat u van in het begin hierover correct wordt geadviseerd en bijgestaan. Hiervoor kan u uiteraard beroep doen op ons kantoor.

U kan ons steeds contacteren voor meer informatie.