U bouwt of verbouwt uw droomwoning of een ander onroerend goed en wordt plots geconfronteerd met een aannemer die zijn verplichtingen niet nakomt.

De werken zijn niet correct uitgevoerd of de uitvoering van bepaalde werken blijft maar aanslepen…

Wat kan u doen?

Alles begint natuurlijk met een goed contract. Wanneer de rechten en plichten van de bouwheer en de aannemer duidelijk en gedetailleerd worden omschreven in een schriftelijke overeenkomst, zal u vaak een goed uitgangspunt hebben om de aannemer aan te spreken indien hij zijn verplichtingen niet nakomt.

Zorg er dus steeds voor dat u een sluitende overeenkomst heeft met uw aannemer. Indien u niet zeker bent van de overeenkomst die uw aannemer u heeft bezorgd, kan u deze steeds door ons laten nakijken.

Weet dat ook de algemene voorwaarden die samen met de offerte van de aannemer worden overgemaakt voor u bindend kunnen zijn indien u zich akkoord heeft verklaard met de offerte. Deze algemene voorwaarden zijn natuurlijk zo veel als mogelijk in het voordeel van de aannemer opgesteld. Lees dus zeker goed alle kleine lettertjes na (of laat deze door ons nalezen) vooraleer u zich ergens toe verbindt.

Of u nu een sluitend contract heeft of niet, het kan natuurlijk altijd zijn dat de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. In de meeste gevallen zal het gaan om een gebrekkige uitvoering van de werken of een gebrek aan uitvoering ervan.

Indien uw aannemer in gebreke blijft om de werken uit te voeren of indien de werken gebrekkig werden uitgevoerd, dan zal u deze problemen in eerste instantie zo snel als mogelijk schriftelijk moeten melden aan de aannemer. Het is van belang dat u nadien kan bewijzen dat u de aannemer op de hoogte heeft gesteld van de problematiek, hetgeen natuurlijk moeilijk is als u hem hiervan enkel mondeling op de hoogte stelt. Een e-mail of aangetekend schrijven is dus aangewezen.

Indien de werken gebrekkig werden uitgevoerd, mag u ook zeker niet het totaalbedrag van de aanneming betalen alvorens alle problemen werden opgelost. Op die manier behoudt u immers een drukkingsmiddel om de aannemer aan te sporen om de werken voort te zetten of eventuele gebrekkige werken te herstellen.

Let er wel op dat een inhouding van de factuur evenredig moet zijn met de problemen die er zijn. Indien er bijvoorbeeld sprake is van een barst in een tegel, mag u daarvoor zeker geen €5.000 inhouden. U kan dit best even overleggen met uw architect om te weten wat een redelijk bedrag is om in te houden. 

Een inhouding mag bovendien niet gebeuren op een factuur voor werken die wél volledig correct en volgens de regels van de kunst werden uitgevoerd, aangezien de aannemer in dat geval de werken zou kunnen stilleggen omwille van niet-betaling van een factuur voor werken die wél correct werden uitgevoerd.

Bijvoorbeeld: uw aannemer voert pleisterwerken en tegelwerken uit. De pleisterwerken werden volledig correct uitgevoerd en aan u gefactureerd. Bij de tegelwerken stelt u problemen vast, doch deze werden nog niet gefactureerd door de aannemer. U mag in dat geval niét de factuur van de pleisterwerken inhouden, doch u moet wachten tot de aannemer zijn factuur voor de tegelwerken zou overmaken. Deze factuur dient u dan onmiddellijk schriftelijk te protesteren en u mag vervolgens op deze factuur een – weliswaar redelijke – inhouding doen op het factuurbedrag. Kondig dit ook steeds aan in uw schriftelijk protest en verzoek de aannemer in dit protest om de problemen uiterlijk tegen een bepaalde (redelijke) datum op te lossen en kondig aan dat u hierna zal overgaan tot betaling van het ingehouden saldo.

Wees voorzichtig met alle bovenstaande stappen en win tijdig advies in indien u niet helemaal zeker bent van de acties die u dient te ondernemen.

U dient uiteraard ook steeds na te gaan of in de overeenkomst of de algemene voorwaarden geen afwijkende bepalingen werden opgenomen. In dat geval dienen deze uiteraard nageleefd.

In dat geval kan een ingebrekestelling van een advocaat soms toch nog wat meer indruk maken. Wij zullen de aannemer een laatste termijn geven waarbinnen hij zijn verplichtingen zal moeten nakomen. Eventueel zou ook een minnelijke expertise georganiseerd kunnen worden om een procedure voor de rechtbank te vermijden.

Indien de aannemer alsnog in gebreke blijft of geen medewerking wil verlenen aan onderhandelingen of een minnelijke expertise, zal u genoodzaakt zijn om u tot de rechtbank te wenden.

In dat geval zal de rechtbank meestal een deskundige aanstellen die gelast wordt om de problemen te onderzoeken. Deze deskundige zal de uitgevoerde werken omschrijven en de schade begroten.

In dit opzicht is het ook belangrijk dat u NOOIT werken laat uitvoeren door een andere aannemer of zelf werken gaat uitvoeren. Immers, in dat geval zal de deskundige geen vaststellingen meer kunnen doen en draait u zelf op voor de kosten en de schade.

Aan de rechtbank kan u vervolgens vragen om de aannemingsovereenkomst te ontbinden in het nadeel van de aannemer, de aannemer te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding of eventueel de werken te laten uitvoeren door een derde op kosten van de aannemer.

Let op: u mag nooit de overeenkomst met de aannemer zomaar op eigen houtje verbreken. In dat geval loopt u het risico dat u de volledige aannemingsprijs aan de aannemer dient te betalen als schadevergoeding, ook al zijn de werken niet uitgevoerd. De ontbinding / verbreking kan dus best worden gevorderd via de rechtbank.

Wacht niet te lang indien u problemen heeft met uw aannemer. Op die manier kan erger vermeden worden.

Contacteer ons voor meer informatie of voor een advies over uw dossier.